现金管理类理财产品规范出炉对标货币基金产品监管标准过渡期至明年年底

日前,为了加强对银行、银行理财子公司现金管理类理财产品的监督管理,促进现金管理类产品业务规范健康发展,依法保护投资者合法权益,银保监、人民银行发布了《关于规范现金管理类理财产品管理有关事项的通知(征求意见稿)》(以下简称《通知》)。

银保监会和央行有关部门负责人表示,《通知》的制定确保了现金类管理产品与货币市场基金等同类产品监管标准保持一致,促进公平竞争,防范监管套利。另外,《通知》还划定了现金管理类产品的投资范围,对产品的流动性以及杠杆管控提出了要求,同时规定过渡期为施行之日起至明年年底。

过渡期至2020年年底

空置率近期有所提高,在地新引力租赁研究组相关人士看来,原因有两方面,一方面在于,每年11月至次年1月为租房淡季,“返乡潮”导致不少租客退租,这属行业正常现象。除此之外,一些长租公寓从业者,因自身运营不善及行业信心不足,导致空置率上升,进而退出长租公寓行业。

实际上,此前部分企业为快速规模扩张,争抢优质房源而不计成本,导致拿房成本高企。不过,在租金价格稳中有降的市场行情下,企业盈利空间受到挤压,为维持企业运营,企业不得不降低房东租金成本。

“目前根据会员单位反映,受租赁客户减少、租赁住房增加、传统租赁淡季等因素影响,租金确实在下降。”在接受新京报记者采访时,北京房地产中介协会秘书长赵庆祥表示。

通知指出,要充分认识习近平总书记重要讲话精神的重大意义,准确把握其核心要义和精神实质。新冠肺炎疫情发生以来,以习近平同志为核心的党中央始终把人民群众生命安全和身体健康放在第一位。在疫情决战决胜的关键时期,习近平总书记专门来湖北考察疫情防控工作,看望慰问奋战在一线的医务工作者、解放军指战员、社区工作者、公安干警、基层干部、下沉干部、志愿者和居民群众,带来了党中央对全省人民的亲切关怀、对湖北疫情防控工作的巨大支持,让全省人民感到无比亲切、无比温暖、无比振奋。习近平总书记的重要讲话,统揽全局、研判科学、指向明确,与疫情发生以来关于疫情防控工作的一系列重要讲话、重要指示批示精神一脉相承、环环相扣,具有很强的思想性、指导性、针对性,为我们打赢疫情防控人民战争、总体战、阻击战提供了政治引领、行动指南和根本遵循,是夺取湖北保卫战、武汉保卫战全面胜利的总攻动员令。全省各级党组织和广大党员干部要深刻领会习近平总书记对湖北和武汉人民的亲切关怀、对我省疫情防控工作的鞭策鼓励、对当前形势的科学判断、对做好湖北疫情防控决战决胜阶段工作的总体部署,认真感悟、用功践行,切实把思想和行动统一到讲话精神上来。

分散公寓空置率应在10%以下

在赋能资本创始人胡振寅看来,供应方面确实在增加,“从2017年以来,行业内企业大多加速扩张,行业外很多个人和机构亦加入这一行业,其中不乏盲目跟风者,从而导致2017至2018年期间供应量的集中增加”。与此同时,需求端方面,则面临了收缩和分流。胡振寅指出,行业内目前重点面向的是白领人群,不过,在二线城市抢人大战背景下,白领人群出现一定的分流。而且随着部分白领收入的下降,导致他们为降低房租支出,而选择低一档次的住房或偏远住房。

通知强调,要以习近平总书记考察湖北重要讲话精神为引领,坚决打赢湖北保卫战、武汉保卫战。一要继续把医疗救治摆在第一位。要抓住援鄂医护力量、医疗资源汇聚湖北的重要窗口期,全力以赴救治患者,进一步提高治愈率、降低病亡率。要精准匹配医疗资源,规范化、同质化治疗,强化对重症危重症患者“一对一”救治,加强早期医疗干预,更快更好治愈轻症患者。要严格出院标准,增强康复隔离点医务力量,加强对患者健康情况监测和康复治疗。要加快修复医疗服务保障体系,有序恢复正常医疗秩序,解决好其他患者的日常就医需求;二要毫不松懈抓好精准防控。要抓住社会相对静态的重要窗口期,继续抓牢抓实阻隔工作,严格小区(村)、公共区域管控,精细做好流行病学调查排查,用好“网格化+大数据”手段,把精准排查、分类收治的基础夯实打牢,推动防控由全面阻击向更加注重精准防控转变,把社区、社会面彻底清干净,为下一步复工复产、恢复经济社会运行秩序奠定基础。要继续保持内防扩散、外防输出的防控策略,坚持“全国一盘棋”,严格离汉离鄂通道管控措施,把防输出的责任尽到底。小区(村)封闭管理要保持强度,强化党建引领,调动群众积极性,组织居民自治共治,就近招募更多志愿者,守好自己的门、管好自己的人、做好自己的事。要严防死守特殊场所,压实三方责任,完善措施、堵塞漏洞,做到心中有底、心中有数。要加大对力量薄弱市州的支持力度,帮助提高救治水平,加强农村医务人员和基层干部培训,广泛发动群众,全面开展爱国卫生运动,倡导文明健康、绿色环保生活方式;三要全力抓好社会民生工作。要充分考虑长时间封闭管理给群众生活和精神带来的压力,将心比心、以心换心,带着感情和责任做好民生工作。要守好群众的“米袋子”、“菜篮子”,确保米面粮油、肉禽蛋奶量足、价稳、质优。要对困难群众和特殊群体落实包保联系人,及时主动服务,保障基本需求。要加强心理疏导和心理干预,加强专业化心理援助队伍建设,及时、科学、规范开展心理疏导和心理干预工作。要充分考虑疫情防控时期的特殊性,平衡好“个体与群体”、“特殊与一般”、“绝对公平与相对公平”等之间的关系,对重点人员一个专班对一人开展工作,落实好各种安抚关怀政策,确保社会大局稳定。要加强舆论引导,敢于直面问题,及时回应社会关切,赢得公众信任和支持,避免因工作不当引发舆情甚至制造舆情。要坚持底线思维和风险意识,增强工作的前瞻性和预见性,避免舆情、社情、疫情叠加;四要精准施策,建立与疫情防控相适应的经济社会运行秩序。要坚持“严格防”和“有序放”相结合,“继续静”和“逐步动”相结合,分区分级、分类分时动态调整,切实做好人员安全有序流动、支持企业复工复产等工作,努力恢复正常医疗秩序、经济运行秩序和社会秩序。要强化“六稳”举措,统筹抓好脱贫攻坚、春耕生产、农民增收,有针对性地开展援企、稳岗、扩就业工作,抓重点、补短板、强弱项,早日全面步入正常轨道。

事实上,纵观2019年,在经历了非理性的繁荣阶段之后,市场对前期盲目追求扩张速度和规模,导致物业资源利用低效、产品良莠不齐以及资产估值泡沫化的现象给予了纠偏。与此同时,2019年,针对完善长租公寓市场监管的政策亦不断出台,对公寓物业的合法性、合规性都提出了更高的要求,行业正向着更理性的方向纵深发展。

记者多方了解到,一些长租公寓机构、租赁平台确实出现因调整优化个别房源合同,而与业主沟通协商的情况。原因之一在于,之前收房时的评估价较高,现在系统根据当前市场情况综合评估做出调整。

不过,胡振寅同时指出,住房租赁从来不是总量供不应求,而是供求错配,包括区域和产品形态的错配。具体而言,青年白领公寓在核心地段和非核心的部分办公商圈依然供不应求,个性化又有性价比的白领公寓,也依然没有被很好地满足;同时,品质蓝领公寓、中高端公寓、家庭式公寓也都存在供求错配。

“一些企业是通过跟业主交流,通过摆事实、讲道理、讲成本、看财报等方式来降租。甚至2019年,有的企业专门还成立了谈降租团队。”罗意如此表示。那么,目前是否普遍存在降租现 象?长租公寓空置率情况如何?经过2019年后,长租公寓行业的经营逻辑是否发生了变化?

在现金管理类产品的投资管理方面,《通知》明确规定了产品的投资范围。哪些能投,那些不能投,监管也给出了具体方向。

本版采写/新京报记者 张晓兰

地新引力租赁研究组相关负责人也表示,目前市场的确存在降租情况,“很多分散式公寓为争夺规模,在早期抬高了收房价格,以至于高位拿房。目前市场热度下降,为保障正常运营与收益,不少机构会选择与业主重新沟通,再次商定租金价格。”

值得注意的是,在目前市场环境下,虽然一些长租公寓选择与房东协商调价,但仍面临不少空置现象。

之所以会出现降房租的现象,在贝壳研究院资深租赁市场分析师黄卉看来,是此前一些长租公寓企业“高收低出”的模式导致。

精细化差异化运营成趋势

要充分运用宣传栏、宣传橱窗、电子显示屏等基层宣传阵地,推动习近平总书记重要讲话精神深入基层、深入群众、深入人心;要大力弘扬理论联系实际的优良学风,把学习习近平总书记重要讲话精神与当前的疫情防控工作相结合,教育引导党员干部把自己摆进去、把职责摆进去、把工作摆进去,清醒认识疫情防控工作是当前的“头等大事”和“最重要工作”这一定位,认清当前我们所肩负的重要职责和使命,不断提振信心和斗志,凝聚智慧和力量。各级党委宣传、组织部门要加强对学习的指导和督促检查,各级巡视巡察机构要将学习宣传贯彻情况作为政治巡视巡察的重要内容,各级督查部门要开展专项督查,推动学习走深走实,以疫情防控工作实效检验学习成效。

首先,在《通知》中给予了现金管理类产品明确定义,现金管理类产品是指仅投资于货币市场工具,每个交易日可办理产品份额认购、赎回的商业银行或银行理财子公司理财产品。

租金水平主要由供求关系决定,升、降是正常市场现象。基于此,在赵庆祥看来,“如果说前几年住房租赁行业存在‘虚火’,那近期租金下调、企业整合是去‘虚火’,有利于住房租赁市场长期、健康、稳定发展。”

实际上,空置率是租赁企业运营的一大关键指标。据赵庆祥介绍,通常而言,集中式公寓的空置率应尽量在5%以下,分散式公寓应尽量控制在10%以下。如果高于这一标准,租赁企业盈利压力就会加大。

在现金管理类产品的流动性和杠杆管控方面,监管规定了现金管理类产品持有高流动性资产比例下限和流动性受限资产比例上限。比如,每只现金管理类产品持有不低于该产品资产净值5%的现金、国债、中央银行票据、政策性金融债券;而流动性受限资产则应合计不得超过该产品资产净值的10%;

另外,在投资集中度要求上。《通知》规定了每只现金管理类产品投资于同一机构的金融工具、有固定期限银行存款、主体评级低于AAA机构发行的金融工具,以及全部现金管理类产品投资于同一银行存款、同业存单和债券等,提出了比例限制要求。

第二,在加强杠杆管控方面。《通知》要求现金管理类产品的杠杆水平不得超过120%。第三是加强久期管理。限制投资组合的平均剩余期限不得超过120天,平均剩余存续期限不得超过240天。

还有一个值得关注的问题在于,相比前两年,目前长租行业的供需关系是否发生了变化?对此,赵庆祥表示,随着住房存量的不断增加,长期来看,租赁住房的供应量一定会持续增加。而反观人口数量,除了少数人口净流入城市之外,多数地方的人口都在减少。因此,从总量上来说,住房一定会供过于求。

对于银行和理财子公司而言,短期内可能会对它们中低风险、稳健的理财产品造成一定的整改的压力。在他看来《通知》的出台是为了更好的防范金融风险,这其中采取了很多防范大规模集中赎回的措施,对于普通投资者来说需要明白的是,现金管理产品是理财产品并非存款,它的收益存在不确定性且不能刚性兑付。

明确了现金管理类产品的投资范围

多家长租公寓租金已现下调

新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼对记者分析道,《通知》的出台主要还是为了让现金管理类产品与同类的理财产品监管规则保持一致,维护市场公平、减少监管套利。

举例而言,每只现金管理类产品投资于同一机构发行的债券及其作为原始权益人的资产支持证券、所有主体信用评级低于AAA的机构发行的金融工具的比例合计不得超过该产品资产净值的10%等。

另外,要强化投资者分散程度。对单一投资者持有份额超过50%的现金管理类产品,要求在销售文件中进行充分披露及标识,对前10名投资者集中度超过20%及50%的现金管理类产品,进一步提高投资组合久期、流动性资产持有比例等监管要求。

而对于北京市住房租赁市场而言,赵庆祥指出,随着集体土地上租赁住房形成供给,以及机构化程度的提高,租赁住房供应量也在不断增加。而需求方面,随着“疏解整治促提升”工作的深入,客观上住房租赁需求会减少。不过,供需紧张关系缓解后,租赁住房整体品质会得以提升。

通知要求,全省各地各部门要迅速兴起学习宣传贯彻习近平总书记考察湖北重要讲话精神的热潮,精心组织学习,加强宣传阐释,做到学用结合。各级党委(党组)要以多种方式组织全体党员干部认真学习领会习近平总书记重要讲话精神,各级领导干部要切实担负起领导责任,以上率下带领广大党员干部群众深入学习、深化认识,努力做到学而信、学而思、学而行。机关、企业、学校、社区、农村党组织要结合实际组织干部群众以灵活多样的方式开展学习。工会、共青团、妇联等群团组织要结合各自领域实际,组织所联系群众开展学习活动;要组织好面向广大干部群众的宣传活动,开展全方位宣传报道,迅速形成规模、形成声势。各级党报、党刊、电台、电视台要精心策划,开设专题专栏,在重要时段、重要版面、重要位置深入宣传阐释习近平总书记重要讲话精神的核心要义和精神实质。各级政府门户网站、新闻网站、新闻客户端以及县级融媒体平台要在首页首屏显著位置开设专题、专栏,综合转载中央、省直主要媒体重点稿件和重要评论,集中反映习近平总书记考察期间的互动、亲民、暖心瞬间,推出一批高质量的全媒体产品,形成聚合传播。

现金管理类产品可以投资于现金,期限在1年以内(含1年)的银行存款、债券回购、中央银行票据、同业存单,剩余期限在397天以内(含397天)的债券(包括非金融企业债务融资工具)、在银行间市场和证券交易所市场发行的资产支持证券等货币市场工具。

“不仅分散式公寓,集中式公寓也在谈降租,租金下行是不争的事实。”近日,在房东东举办的一场北京长租公寓考察交流活动上,乐乎公寓CEO罗意指出了目前行业面临的一大普遍现象。

罗意指出了目前行业存在的一大现状:在杭州、深圳等城市,一些长租公寓企业存在较严重的空置现象,从而导致一些长租公寓从业者的离场。赵庆祥认同这一说法,他明确表示,“存在企业空置率较高的现象。”

为确保平稳过渡,《通知》还明确给出了一个过渡期,过渡期为自《通知》施行之日起至2020年底。过渡期内,新发行的现金管理类产品应当符合《通知》规定,对于不符合《通知》规定的存量产品,银行、理财子公司应当按照资管新规、理财新规和《通知》要求实施整改。过渡期结束之后,银行、理财子公司不得再发行或者存续不符合《通知》规定的现金管理类产品。

现金管理类产品不得投资的范围包括:股票;可转换债券、可交换债券;以定期存款利率为基准利率的浮动利率债券,已进入最后一个利率调整期的除外;信用等级在AA+以下的债券、资产支持证券等金融工具。

实际上,近几个月,不少城市的住房租赁市场一直延续降温趋势,成交量价持续下探。贝壳研究院的数据显示,2019年全年范围看,全国重点18城全年平均租金水平有所下跌,同比下降13.21%。重点18城中,成交房源涨价的套数占总套数的比例为6.09%,同比下降5%;降价的套数占总套数的比例为24.15%,同比增长18.3%。

2019年,长租公寓爆雷不断。2020年,长租公寓则又出现了新景象。

随着供需关系发生变化,在罗意看来,长租公寓企业要做差异化产品,提高自己的运营、获客能力。与此同时,经历了2019年后,从业者也要更为理性,“要认识到,长租公寓并非只涨不跌的行业。”

“一增一降之间,当前时点下,在青年白领长租公寓业态中,过去几年供不应求的状态确实发生了改变。”胡振寅表示。

基于此,胡振寅指出,严重供不应求、普通白领公寓开业就能赚钱的时代已过去了,但市场中仍然有很多租房需求尚待满足。